Máte smlouvu s realitkou a našli jste kupce sami?
Soused by rád koupil váš byt. Cenu byste si domluvili mezi sebou, jenže byt už nabízí realitka. I prodej kupci, kterého jste našli sami, může omezovat výhradní smlouva. Než sousedovi slíbíte termín podpisu, ověřte, co jste si s realitkou sjednali a odkud soused o prodeji ví.
Kdy může realitka chtít zaplatit
Pokud kupce přivedla realitka, nárok na provizi může vzniknout i při prodeji po skončení spolupráce. U zájemce, kterého jste našli nezávisle, si vyjasněte rozsah výhradnosti a zjistěte, za co by po vás realitka mohla podle smlouvy požadovat platbu.
Obsah článku6 částí
Co zkontrolovat, když máte vlastního kupce
Položte si vedle sebe smlouvu s realitkou, obchodní podmínky a dodatky. Potom projděte zprávy od kupce. Zjistíte, které omezení ještě běží a zda se kupec k nabídce dostal díky makléři.
| Co ověřit | Kde hledat odpověď |
|---|---|
| Výhradnost | Ve smlouvě a dodatcích najděte, do kdy platí a zda připouští prodej vlastnímu kupci. |
| Původ kupce | Ze zpráv nebo záznamu prohlídky zjistěte, kdo mu o prodeji řekl a kdo mu byt ukázal. |
| Případná platba | Najděte podmínky provize, úhrady nákladů a pokuty. U každé položky si označte, kdy ji může realitka požadovat. |
| Dosavadní dohody | Pokud už máte podepsanou rezervační smlouvu nebo jinou dohodu s kupujícím, připravte i ji. |
Jak výhradní smlouva omezuje přímý prodej
Výhradnost se může vztahovat i na prodej kupci, kterého jste našli sami. Najděte ve smlouvě, zda k prodeji potřebujete součinnost realitky a zda máte sjednanou výjimku pro svého kupce.
Pokud prodáváte mimo své podnikání a vůči realitce jednáte jako spotřebitel, lze výhradnost sjednat na dobu určitou, nejvýše na šest měsíců. Opakované prodloužení je možné sjednat nejdříve 30 dnů před koncem výhradnosti. Obě pravidla vycházejí z § 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování ve znění účinném v roce 2026.
Našli jste delší výhradnost? Nejvyšší soud v rozsudku 33 Cdo 2339/2025 vysvětlil, že k ujednání, které se od zákonných časových limitů odchyluje v neprospěch spotřebitele, se nepřihlíží. Ostatní ujednání mohou dál platit, proto má smysl zvlášť zkontrolovat podmínky odměny.
Odkud kupec o prodeji ví
Zeptejte se souseda, odkud se o prodeji dozvěděl a s kým o bytu mluvil. Zprávy, termín prohlídky nebo podklady zaslané makléřem vám pomohou dát události do správného pořadí.
Ilustrační příklad
Ozve se soused, že chce koupit byt
- O prodeji ví od vás
- Mluvili jste spolu ještě před inzerátem a soused s realitkou nejednal. Dohledáte-li původ kontaktu, snáz si s realitkou vyjasníte, zda můžete prodat přímo a za jakých podmínek.
- Byt už viděl s makléřem
- Soused se ozval po prohlídce sjednané realitkou. Makléř se na získání kupce mohl podílet, i když vám soused zavolal sám. Pro nárok na provizi je třeba ověřit i sjednané podmínky.
Za co vám realitka může účtovat peníze
Provize. Nejprve ověřte, za co má realitka podle smlouvy dostat odměnu. Pak zjistěte, kdy se má platit. Podle § 19 je provize zpravidla splatná nejdříve v den uzavření kupní smlouvy. Pokud kupní smlouva nabývá účinnosti až po splnění sjednané podmínky, běžně se čeká na její splnění. Dřívější splatnost lze sjednat nejdříve na okamžik, kdy vám realitka obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy. Vyžaduje poučení přímo ve zprostředkovatelské smlouvě, že splatnost nezávisí na uzavření kupní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky její účinnosti.
Náklady. Pokud jste si sjednali provizi, občanský zákoník vychází z toho, že zahrnuje i náklady zprostředkování. Žádá-li realitka zvlášť úhradu fotografií nebo inzerce, ověřte, kde a v jaké výši jste ji sjednali.
Smluvní pokuta. Zjistěte, kterou platně sjednanou povinnost jste podle realitky porušili. Pokud kancelář požaduje částku ve výši provize, nechte si upřesnit, zda ji žádá jako odměnu za práci, nebo jako pokutu za porušení smlouvy.
Konec smlouvy a prodej stejnému kupci
Nejdřív zjistěte, jestli končí výhradnost, nebo celá smlouva. Pokud se dohodnete na dřívějším ukončení spolupráce, zapište i vypořádání případné provize z budoucího prodeje konkrétnímu kupci. U smlouvy se spotřebitelem na dobu neurčitou může výpovědní doba podle § 18 činit nejvýše jeden měsíc. U doby určité si ověřte sjednaný způsob ukončení.
Pokud prodej souvisí s prací realitky a splnily se podmínky odměny, může nárok na provizi vzniknout i po skončení spolupráce (§ 2454 občanského zákoníku). Spotřebitel ji realitce nehradí, jestliže se kupní smlouva uzavřela až po skončení spolupráce kvůli její nečinnosti, pochybení nebo chybějící potřebné součinnosti (§ 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování).
Co si písemně vyjasnit před přímým prodejem
Napište realitce, o kterého kupce jde a jak jste se spojili. Požádejte ji, aby uvedla, které ujednání se na prodej tomuto kupci vztahuje. Pokud po vás žádá platbu, vyžádejte si důvod, celkovou částku a splatnost.
Co napsat realitce
„Prosím o písemné vyjádření, za jakých podmínek mohu prodat byt tomuto kupujícímu a zda při prodeji budete požadovat provizi, náhradu nákladů nebo jinou platbu. Pokud ano, prosím o odkaz na ustanovení smlouvy a o výpočet částky včetně případné DPH a uvedení splatnosti.“
Pokud se dohodnete na výjimce nebo úpravě spolupráce, zachyťte ji v písemném dodatku. Uveďte, pro kterého kupujícího platí, co ještě realitka zajistí a které platby tím vypořádáte. Pokud se neshodnete, vezměte smlouvu, zprávy a vyúčtování ke svému advokátovi. Jakmile máte závazky vyjasněné, projděte si s kupujícím návrh kupní smlouvy.
Časté otázky ke smlouvě s realitkou
Může mě realitka nutit prodat zájemci, kterého našla?
Realitka vám jako spotřebiteli ve zprostředkovatelské smlouvě nesmí uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu ani smlouvu o budoucím prodeji (§ 14). Pokud jste už uzavřeli samostatnou dohodu s kupujícím, posuzuje se podle jejího obsahu. Případná odměna za obstarání příležitosti má vlastní podmínky.
Mohu odstoupit od smlouvy s realitkou sjednané online nebo doma?
U zprostředkovatelské služby sjednané na dálku nebo mimo provozovnu máte jako spotřebitel zpravidla 14 dnů od uzavření smlouvy. Při nevyžádané návštěvě realitky u vás doma nebo při zákonem vymezeném organizovaném výletu platí 30 dnů (§ 1829 a § 1829a občanského zákoníku, pravidla platná v roce 2026). Pokud vás realitka řádně nepoučila, může být lhůta delší. Záleží také na tom, zda jste výslovně požádali o dřívější zahájení práce a zda už byla služba plně poskytnuta. Podmínky a případnou poměrnou úhradu vysvětluje Česká obchodní inspekce.
Mohu prodat jinému přímému kupujícímu, třeba při výkupu?
I u přímého výkupu zkontrolujte výhradnost, sjednané výjimky a případnou platbu realitce. Samotná nabídka od přímého kupujícího vaše závazky vůči realitce nemění.
Použité zdroje
- Zákon o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. (otevře se v novém okně) – Znění účinné od 1. 7. 2021. § 14 a § 17 až 19 k povinnosti prodat, výhradnosti, výpovědi a provizi. Přečteno 13. 11. 2026.
- Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (otevře se v novém okně) – Znění účinné od 1. 1. 2026. § 419, § 1812, § 1829 až 1837, § 2048, § 2447, § 2449 a § 2454. Přečteno 13. 11. 2026.
- Nejvyšší soud, rozsudek 33 Cdo 2339/2025 (otevře se v novém okně) – Rozsudek z 21. 7. 2026. Body 7 a 23 až 28 k práci realitky, překročení zákonné doby výhradnosti a zbytku smlouvy. Přečteno 13. 11. 2026.
- Nejvyšší soud, opravné usnesení 33 Cdo 2339/2025-352 (otevře se v novém okně) – Usnesení z 19. 10. 2026. Oprava popisu výroku o provizi v rozsudku. Přečteno 13. 11. 2026.
- Nejvyšší soud, rozsudek 33 Cdo 2423/2025 (otevře se v novém okně) – Rozsudek z 24. 2. 2026 k poučení o dřívější splatnosti provize. Přečteno 13. 11. 2026.
- Česká obchodní inspekce, odstoupení od smlouvy o službě (otevře se v novém okně) – Lhůty pro odstoupení, zahájení služby na výslovnou žádost a podmínky úhrady již poskytnuté služby. Přečteno 13. 11. 2026.
- Připravila
- Redakce VykupyReality.cz