Rezervační smlouva při koupi nemovitosti
Realitka vám poslala rezervační smlouvu a žádá o úhradu poplatku. Banka vám zatím nepotvrdila, kolik vám půjčí. Než podepíšete, najděte ve smlouvě, co se s penězi stane, pokud úvěr nedostanete nebo banka schválí méně, než na koupi potřebujete.
Co rozhoduje o vrácení poplatku
Rezervací si můžete dohodnout, kdo a do kdy podrží nemovitost pro vás. Před platbou si ověřte, kdo poplatek přijímá, zda sníží váš doplatek kupní ceny a kdy se má vrátit. Pokud koupi financujete úvěrem, sjednejte písemně, jakou výši hypotéky potřebujete a co se stane, když ji banka včas neschválí.
Obsah článku6 částí
Co když banka neschválí potřebnou hypotéku
Řekněte před podpisem, kolik si potřebujete půjčit. Ve smlouvě hledejte minimální výši úvěru, termín pro doložení výsledku a způsob, jakým ho máte prokázat. Domluvte i to, co uděláte, pokud se banka do termínu nevyjádří. Poslední den rezervace může připadnout na jiné datum než lhůta pro doložení financování.
Pokud má být poplatek vratný, uveďte, kdo a do kdy peníze vrátí, jakou součinnost máte poskytnout vy a jaké podklady dodá prodávající. Věta o zamítnuté žádosti sama nemusí pokrýt situaci, kdy banka schválí nižší částku, třeba kvůli svému ocenění bytu.
Ilustrační příklad
Banka úvěr schválila. Na koupi chybí 200 000 Kč.
Kupujete byt za 5 000 000 Kč. Z vlastního milionu jste už zaplatili 150 000 Kč za rezervaci. V příkladu se celá rezervace započítá do kupní ceny.
- Vlastní peníze včetně rezervace
- 1 000 000 Kč
- Hypotéka, kterou banka schválila
- 3 800 000 Kč
- Chybí do kupní ceny
- 200 000 Kč
Banka žádost nezamítla. Podmínka napsaná jen pro zamítnutí proto nemusí tento případ pokrýt. Podmínka úvěru alespoň 4 000 000 Kč by v tomto příkladu splněna nebyla. Vypořádání poplatku se pak řídí celým ujednáním včetně lhůt a doložení výsledku.
Kdo se rezervací zavazuje
Podívejte se na podpisy a na to, co každý skutečně slibuje. Má prodávající byt do sjednaného data podržet pro vás? Pokud za něj podepisuje makléř, vyžádejte si doklad, že smí přijmout právě takový závazek. Vlastníka a označení nemovitosti porovnejte s aktuálním listem vlastnictví.
Kdy vás podpis může zavázat ke koupi
V přímé dohodě mezi kupujícím a prodávajícím hledejte větu „zavazuje se uzavřít kupní smlouvu“. Podle obsahu může jít o smlouvu o smlouvě budoucí. Ověřte si, kdo je zavázaný, za jakých podmínek a do kdy má přijít výzva k podpisu.
U vlastní dohody kupujícího a prodávajícího se závazky posuzují podle jejího obsahu. Pokud prodáváte a už máte sjednanou výhradnost, ověřte vedle rezervace i svou smlouvu s realitkou.
Komu platíte a na co se poplatek použije
Pod označením „rezervační poplatek“ může být záloha na kupní cenu, platba za službu realitky nebo jiná sjednaná platba. U zálohy na cenu si nechte potvrdit částku, o kterou se sníží doplatek. U provize si ověřte, kdo ji hradí a kdy.
Podle § 19 zákona o realitním zprostředkování je běžně splatná nejdřív při uzavření kupní smlouvy. Dřívější splatnost lze sjednat nejdřív na okamžik, kdy vám realitka obstará příležitost ke koupi. Zprostředkovatelská smlouva vás v takovém případě musí poučit, že splatnost nezávisí na uzavření kupní smlouvy ani na splnění podmínky její účinnosti. Záloha na provizi sjednaná se spotřebitelem může činit nejvýše dvě třetiny provize.
Najdete-li ve smlouvě slovo „závdavek“ nebo „smluvní pokuta“, vyjasněte si, jakou povinnost platba zajišťuje a kdy si ji druhá strana může ponechat. Majitel účtu, na který peníze posíláte, může být odlišný od osoby, která na ně má nárok. U platby do úschovy kupní ceny zkontrolujte, kdo ji spravuje a za jakých podmínek peníze vydá.
Kdy se rezervační poplatek vrací
O vrácení poplatku můžete žádat, pokud vám na něj dává právo smlouva nebo pokud pro ponechání peněz chybí právní důvod. Začněte tím, proč se koupě neuskutečnila. Pokud banka neschválila potřebný úvěr, porovnejte její vyjádření se sjednanou podmínkou. Pokud odmítl pokračovat prodávající, zjistěte, co vám ve smlouvě slíbil. U každého důvodu si ověřte, kdo má peníze vrátit, v jaké výši a v jaké lhůtě.
Pokud už jste zaplatili a příjemce si chce částku ponechat, vyžádejte si písemně konkrétní ustanovení smlouvy, důvod a výpočet. Připravte smlouvu s přílohami, doklad o platbě, výsledek financování a dosavadní komunikaci.
Pokud podle smlouvy máte při neuskutečněné koupi uhradit provizi za prodávajícího, ověřte, co přesně platbu spouští. Soudy konkrétní takové ujednání posoudily jako sankci za neuzavření kupní smlouvy. V usnesení III. ÚS 2377/25 Ústavní soud stížnost realitky odmítl. Pokud je důvod sporný, nechte si dohodu o vypořádání posoudit před podpisem.
Co si ověřit před podpisem a platbou
| Najděte ve smlouvě | Co má být jasné |
|---|---|
| Strany a nemovitost | Kdo podepisuje, koho zastupuje a který byt, dům nebo pozemek se rezervuje. |
| Doba rezervace | Do kdy se nemovitost drží pro vás, kdo má vyzvat k dalšímu podpisu a jak lze rezervaci prodloužit. |
| Poplatek a doplatek | Na který účet peníze posíláte, za co platíte a jak se částka projeví v doplatku kupní ceny. |
| Podmínka hypotéky | Minimální výše úvěru, termín, doklad od banky a postup, když schválí méně nebo se včas nevyjádří. |
| Vrácení peněz | Za jakých okolností se platba vrací, kdo ji vrátí, v jaké výši a dokdy. |
Pokud v tabulce narazíte na otázku, na kterou ve smlouvě nenajdete odpověď, vyjasněte ji písemně ještě před platbou. Až dostanete návrh kupní smlouvy, porovnejte zejména cenu, započtení rezervace a termíny.
Časté otázky k rezervační smlouvě
Musí být rezervační smlouva písemná?
Jestliže je podle obsahu smlouvou o realitním zprostředkování, zákon vyžaduje písemnou formu (§ 9). U jiné dohody se forma posuzuje podle jejího obsahu. Před platbou si vyžádejte celé znění včetně příloh a nechte do něj doplnit i dohodu o vrácení peněz.
Započítává se rezervační poplatek do kupní ceny?
Záleží na tom, jak je platba sjednaná. Pokud jde o zálohu na cenu, ověřte, o kolik se sníží doplatek a kde je to uvedené. Má-li poplatek pokrýt provizi, zkontrolujte, kdo provizi hradí a zda je už zahrnutá v dohodnuté ceně.
Je účet realitky automaticky úschovou?
Úschovu poznáte podle smlouvy a podmínek pro vydání peněz. Vlastní úschovu může realitka poskytnout jen za zvláštních podmínek § 4 zákona o realitním zprostředkování, mimo jiné na výslovnou písemnou žádost zájemce na samostatné listině.
Vrátí se peníze hned po skončení rezervace?
Termín rezervace a termín vrácení mohou být dva různé údaje. Podívejte se, jaká událost má vrácení spustit, kdo ho provede a dokdy. Pokud jste si sjednali výzvu k podpisu budoucí smlouvy, ověřte i lhůtu a způsob jejího doručení.
Použité zdroje
- Zákon o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. (otevře se v novém okně) – Znění účinné od 1. 7. 2021. § 4 k úschově, § 9 k písemné formě, § 14 k ochraně spotřebitele a § 19 k provizi a záloze. Přečteno 13. 11. 2026.
- Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (otevře se v novém okně) – Znění účinné od 1. 1. 2026. Zastoupení, výklad právního jednání, smlouva o smlouvě budoucí, závdavek, smluvní pokuta a vydání bezdůvodného obohacení. Přečteno 13. 11. 2026.
- Nejvyšší soud, rozsudek 33 Cdo 1507/2022 (otevře se v novém okně) – Trojstranná rezervace posouzená podle obsahu a zákaz vynucovat koupi po spotřebiteli v rámci zprostředkování. Přečteno 13. 11. 2026.
- Nejvyšší soud, usnesení 33 Cdo 3101/2025 (otevře se v novém okně) – Usnesení z 30. 9. 2026. Dřívější splatnost provize a požadované poučení ve smlouvě. Přečteno 13. 11. 2026.
- Ústavní soud, usnesení III. ÚS 2377/25 (otevře se v novém okně) – Zejména body 10–11 k posouzení konkrétní platby označené jako převzetí provize. Ústavní stížnost byla odmítnuta. Přečteno 13. 11. 2026.
- Připravila
- Redakce VykupyReality.cz