Kupní smlouva na nemovitost: co si ověřit před podpisem

Kupní smlouva, převod a výplata jsou různé věci

Smlouvou se prodávající zavazuje nemovitost odevzdat a umožnit kupujícímu nabýt vlastnictví. Kupující se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit cenu. Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá vkladem; podpis smlouvy není potvrzením provedeného převodu.

Po povolení a provedení vkladu se jeho právní účinky vztahují k okamžiku, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu. To však samo neurčuje, kdy dostanete peníze. Podání návrhu, rozhodnutí úřadu, výplatu a předání ve smlouvě rozlišujte.

Při listinném podpisu více stran ohlídejte, aby jejich podpisy byly na téže listině. Způsob podpisu a potřebná vyhotovení si připravte předem, včetně podkladů pro katastr.

Ověřte, kdo prodává a kdo smí podepsat

Porovnejte údaje stran s doklady a příslušnými rejstříky. U prodávajícího si ujasněte, zda převádí celou nemovitost, nebo konkrétní spoluvlastnický podíl. U firmy ověřte také způsob jednání: kdo ji zastupuje a zda podepisuje samostatně.

Pokud někdo jedná na plnou moc, zkontrolujte její rozsah. Podpis smlouvy, jednání s katastrem a převzetí peněz jsou odlišná oprávnění. Potřebné podpisy a souhlasy řešte podle konkrétního vlastnictví, společného jmění a případných práv dalších osob.

U neukončeného dědictví, nezletilého vlastníka nebo omezení prodeje se nejdřív poraďte s příslušným odborníkem. Samotný návrh smlouvy nevyřeší chybějící oprávnění nemovitost prodat.

Prodej nemovitosti před skončením dědictví

Zkontrolujte, co přesně prodáváte

Označení nemovitostí a podílů porovnejte s aktuálními údaji katastru. U bytu ověřte, jak je vedená jednotka, sklep, parkovací stání a související podíly. U domu projděte také pozemky, které k prodeji patří, včetně těch zajišťujících přístup.

Samostatně popište vybavení: co zůstane, co odvezete a co zahrnuje cena. Zapište i známá práva a omezení, například zástavu, věcné břemeno nebo nájem. Má být jasné, co kupující přebírá a co se musí vypořádat.

Jak číst list vlastnictví

Sjednejte cenu, výplatu a vypořádání dluhů

Pro své rozhodnutí chtějte konkrétní cenu nebo srozumitelný způsob jejího výpočtu. Ověřte, co zahrnuje a zda smlouva připouští její změnu. Rozepište dluhy hrazené z ceny, své náklady a zbývající částku pro vás. Stejnou položku nezapočítejte podruhé.

U hypotéky vycházejte z písemného vyčíslení k určenému dni. Potřebujete také platební údaje a podmínky věřitele pro uvolnění zástavy. Smlouvy mají určit, kdo potřebné listiny získá a kdo zajistí výmaz v katastru.

Co si vyžádat od banky před prodejem

Při výplatě přes úschovu

Kupní a úschovní smlouva na sebe musí navazovat. Zjistěte, kdo úschovu vede, kdo a kdy složí peníze a jaké doklady umožní jejich vydání. Rozlišujte část pro věřitele a doplatek vám. U advokátní úschovy patří k základní kontrole písemná smlouva a zvláštní účet úschovy.

Při přímé platbě

Nechte si vysvětlit termín, příjemce a návaznost platby na převod vlastnictví. S vlastním advokátem projděte ochranu obou stran při nezaplacení nebo nedokončeném převodu. Přímá platba není sama o sobě příslibem okamžité výplaty.

Domluvte postup, když katastr vklad nepovolí

Ve smlouvě předem vyřešte, kdo odstraní nedostatky listin, zda a kdy se podá nový návrh a kdo ponese související náklady. Potřebujete také pravidla pro ukončení smlouvy a vypořádání už zaplacených částek.

Pokud na prodej navazuje nájem nebo odkup, ověřte, co pro ně bude platit, když se převod nedokončí. Při zamítnutí vkladu neodkládejte konzultaci s advokátem: další možnosti a lhůty závisí na rozhodnutí a okolnostech případu.

Popište předání a známé vady

Převod vlastnictví a fyzické předání nejsou totéž. Určete termín předání, vyklizení, vybavení, klíče a vypořádání energií či služeb. Ujasněte i riziko poškození nemovitosti a následky prodlení.

Známé vady popište konkrétně ve smlouvě nebo příloze, případně s fotografiemi a dostupnými posudky. Nepotvrzujte, že je nemovitost bez vad, pokud to nevíte. Doložky o odpovědnosti nebo vzdání se práv z vad si nechte vysvětlit podle přesného znění; obecná věta sama nepopíše stav domu či bytu.

Co si v návrhu smlouvy ověřit

Tabulka ukazuje témata, která potřebujete s kupujícím vyjasnit. Nejde o vzor smlouvy ani úplný výčet zákonných náležitostí. Chybějící odpověď je podnět k doplnění či posouzení konkrétního návrhu.

Celé smlouvy projděte s vlastním advokátem

Ke kontrole dejte všechny návrhy a přílohy společně. Zaměřte se zejména na podmínky výplaty, smluvní pokuty, odstoupení, odpovědnost za vady a plné moci. U dalšího bydlení přidejte nájemní smlouvu a ujednání o odkupu.

Nájemní smlouva po prodeji

Pokud kupuje LeaseBack Invest s.r.o., návrhy smluv dostanete před podpisem. Vlastního advokáta můžete mít ve všech fázích; jeho případnou odměnu si sjednáváte zvlášť. Nejasnosti a potřebné změny projděte dřív, než smlouvy podepíšete.