Odhad ceny nemovitosti a znalecký posudek: co si objednat

Co má ocenění zodpovědět

Při prodeji potřebujete vědět, za kolik má smysl byt nabídnout. Banku zajímá hodnota nemovitosti, která má sloužit jako zástava. Znalecký posudek odpovídá na otázku v zadání, třeba jakou hodnotu měl spoluvlastnický podíl k určitému dni.

Jestli vám jde hlavně o první cenu do inzerátu, začněte u srovnatelných prodejů ve vaší lokalitě. V cenové mapě nebo v podkladech od makléře si všimněte, zda údaje pocházejí z inzerce, nebo ze skutečných prodejů. Každý typ čísla má při srovnání jinou vypovídací hodnotu.

U hypotéky začněte u banky kupujícího

Vraťte se k telefonátu z úvodu. Nechte kupujícího zjistit, jestli jeho banka využije váš odhad a kdo se vám případně ozve kvůli prohlídce. Pak si společně ujasněte, co se kupuje a co má sloužit jako zástava. Pokud k bytu prodáváte i garáž, potvrďte si, jestli se do ocenění pro úvěr zahrnou obě položky.

Forma ocenění závisí i na nemovitosti. MONETA Money Bank například vybírá podle typu nemovitosti a účelu mezi více způsoby, od cenových map po ocenění smluvním znalcem. Kupující si může předem u své banky potvrdit, jaké doklady má dodat a zda bude potřeba prohlídka.

Pokud banka počítá s nižší hodnotou zástavy, může kupujícímu nabídnout nižší hypotéku. Kupující si pak musí ověřit, jestli rozdíl doplatí nebo má jinou možnost financování. Kupní cena zůstává podle vaší dohody.

Když banka ocení byt pod kupní cenou

Pokud jednáte o rezervaci a ocenění ještě chybí, zjistěte spolu s kupujícím, jak smlouva řeší situaci, kdy mu banka půjčí méně a rozdíl nedoplatí. V návrhu si ověřte i to, co se stane s rezervačním poplatkem.

Kdy potřebujete znalecký posudek

Pokud vám příjemce řekne, že potřebuje znalecký posudek, požádejte ho o přesné zadání. Zákon u posudku vyžaduje mimo jiné výčet podkladů, odůvodnění a závěr. Z dokumentu tak má být patrné, z čeho znalec vyšel a jak k odpovědi dospěl.

Při vlastní objednávce vyhledejte znalce, znaleckou kancelář nebo znalecký ústav v seznamu Ministerstva spravedlnosti. Vedle jména si ověřte obor, odvětví, případnou specializaci a stav oprávnění. Pak si se zpracovatelem potvrďte, že může posoudit právě vaši otázku.

U pozůstalosti se nejprve zeptejte notáře, jaký cenový podklad potřebuje a ke kterému dni. Zákon umožňuje použít znalecký posudek v odůvodněných případech. Pokud zvažujete prodej ještě před skončením dědictví, ujasněte si s notářem také to, kdo v tu chvíli může jednat.

Proč se dvě ocenění mohou lišit

Položte oba podklady vedle sebe a začněte u zadání. Pokud jeden zahrnuje byt s garáží a druhý jen byt, už rozsah může vysvětlit část rozdílu. Podívejte se také, zda oba dokumenty vycházejí ze stejného období a stavu nemovitosti.

Datum ocenění

Hledejte den, ke kterému byla hodnota určená. Datum na titulní straně může označovat vyhotovení dokumentu.

Rozsah majetku

Ověřte, jestli se oceňuje celý dům, podíl nebo třeba byt se samostatně evidovanou garáží.

Stav nemovitosti

Zkontrolujte, zda výpočet vychází ze současného stavu, nebo počítá například s dokončením rekonstrukce.

Zkontrolujte i použitý druh ceny. Například obvyklá cena podle zákona vychází z porovnání sjednaných cen. Označení „tržní hodnota“ a „cena zjištěná“ mají v zákoně vlastní význam. Pokud se dvě částky liší i při stejném zadání, zeptejte se zpracovatele, z jakých údajů vyšel a jak hodnotu určil.

Co si potvrdit před objednáním ocenění

Máte už nějaký odhad? Příjemci nejprve popište, co obsahuje. Jestli jste prodávající a podklad chce banka kupujícího, pošlete tyto otázky kupujícímu, aby je probral se svým bankéřem.

Až budete mít potvrzené zadání, požádejte zpracovatele o seznam podkladů, termín a cenu. Hodit se může list vlastnictví, půdorys nebo dokumentace k úpravám. Podívejte se, které doklady už můžete mít připravené k prodeji, a upřesněte si, co ze seznamu je potřeba dodat.