Inzerovaná a skutečná cena nemovitosti
Představte si, že si prohlížíte byt s garáží za 5,4 milionu korun. Než zavoláte s nabídkou, majitel sníží cenu v inzerátu na 5,25 milionu a při jednání se pak dohodnete na 5,1 milionu. První cenu a částku ve smlouvě dělí 300 tisíc korun. Polovinu z této částky majitel ubral už v inzerátu.
Kdy má rozdíl mezi cenami smysl
Chcete-li porovnat inzerovanou a skutečnou prodejní cenu bytu, vezměte inzerát a kupní smlouvu ke stejnému bytu. Zjistěte, jestli máte první, nebo poslední nabídkovou cenu. V obou podkladech si ověřte, zda cena zahrnuje stejné položky, třeba garáž nebo provizi.
Obsah článku6 částí
O kolik se v Česku liší nabídkové a kupní ceny bytů
U bytu z úvodu znáte cenu před zlevněním i po něm a víte, za kolik se prodal. České přehledy za rok 2026 sledují různé dvojice těchto cen. Při čtení procenta proto začněte tím, které částky autoři porovnali.
Od první nabídky po prodej
asi o 3 % méně
O tolik byly ve 3. čtvrtletí 2026 výsledné ceny sledovaných bytů v Česku v průměru pod prvními nabídkovými cenami. Index porovnává obě ceny u stejné nemovitosti.
Broker Consulting REALIndex
12. 11. 2026
Změna ceny v inzerátu
5,3 %
Tolik činil medián snížení ceny u nabídek, které podle říjnového přehledu zlevnily. Snížení autoři zachytili u nejméně 23 % bytů ve sledované nabídce v Česku na konci října 2026.
Realitní barometr Artem Saykin Group
6. 11. 2026
Valuo, Česko 2023. Valuo spárovalo inzeráty se skutečnými prodeji stejných bytů. Výsledná cena byla v průměru o 8,42 % pod první cenou v inzerátu a o 2,61 % pod poslední cenou. Na tomto starším srovnání je vidět, jak výsledek změní už samotná volba výchozí ceny. Analýza Valuo
Zpráva k REALIndexu neuvádí počet sledovaných bytů a údaje za poslední jeden až dva měsíce řady se podle autorů mohou zpřesnit. Pokud průměr z inzerce a průměr z cenové mapy zahrnují různé byty, území nebo období, z rozdílu těchto průměrů slevu nezjistíte. Při jednání pomohou podklady ke konkrétnímu bytu a ceny srovnatelných prodejů.
Co se dozvíte z inzerátu, smlouvy a cenové mapy
U bytu, který vás zaujal na prohlídce, začněte uloženým inzerátem. Když se vám podaří dohledat konkrétní převod, podívejte se, které nemovitosti kupující získal za jednu cenu. Číslo z cenové mapy si zatím poznamenejte s lokalitou a obdobím.
| Podklad | Jak údaj číst |
|---|---|
| Inzerát | Požadovaná částka k určitému dni. Uložte si i popis toho, co cena zahrnovala. |
| Kupní smlouva | Sjednaná cena, prodávaný majetek a podmínky platby. Skutečnou úhradu ověřte samostatně. |
| Cenový údaj z katastru | Částka evidovaná podle listiny. Může se vztahovat k bytu i k dalším nemovitostem prodaným společně. |
| Cenová mapa | Podle poskytovatele ukazuje jednotlivé prodeje, přehled za oblast nebo odhad. Rozsah a období najdete v metodice. |
| Cenový index | Podle metodiky může ukazovat třeba vývoj cen v čase. U REALIndexu se v čase sleduje odstup kupních cen od prvních nabídek. |
| Online odhad | Vypočtená hodnota podle zadaných vlastností a dostupných dat. Ověřte, které údaje do výpočtu vstoupily. |
Jak ověřit skutečnou prodejní cenu bytu
V Nahlížení do katastru zjistíte, zda je u nemovitosti evidovaný cenový údaj. Samotný výstup si můžete pořídit v Dálkovém přístupu pro neregistrované uživatele. Vedle částky ve výstupu si všimněte, ke kterým nemovitostem patří. Pokud se byt a garáž prodaly společně, samostatnou cenu bytu určíte z doloženého rozpisu.
Když vám někdo při jednání ukáže na telefonu číslo z cenové mapy, pomůže jednoduchá otázka „Víte, který byt se za tu částku prodal a jestli v ceně bylo i parkování?“ Sreality.cz například v detailu prodeje nezobrazuje konkrétní adresu, číslo jednotky ani přesnou užitnou plochu. Pokud znáte jen okolí, použijte údaj jako orientační srovnání pro lokalitu.
Ke každé ceně si připište datum
U stejného bytu můžete najít i dvě různé nabídkové ceny, když si inzerát uložíte před zlevněním a po něm. Ke každé částce si proto poznamenejte datum, ke kterému se vztahuje. U statistik hledejte období uvnitř přehledu. Třeba přehled ČSÚ vydaný v červenci 2026 popisuje roky 2023 až 2025.
Doložený prodej ÚZSVM
Byt v Českých Budějovicích
V lednové aukci v roce 2026 na byt 3+kk s terasou a podílem na společném garážovém stání nepřišel při minimu 7 200 000 Kč žádný příhoz. V březnové aukci začal Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových níž a tři zájemci podali celkem 19 příhozů.
- Minimum březnové aukce
- 7 000 000 Kč
- Sjednaná kupní cena
- 7 420 000 Kč
Sjednaná cena převýšila březnové minimum o 420 000 Kč a lednové o 220 000 Kč. Smlouva je z 5. 6. 2026. Úřad o výsledku informoval 6. 11. 2026.
Aukční minimum určuje, od jaké částky mohou zájemci přihazovat. Při srovnání s běžným inzerátem si proto vedle data poznamenejte i způsob prodeje. Kupní cena v tomto případě zahrnuje také podíl na společné garážové jednotce.
Jak porovnat cenu bytu, když se prodává s garáží
Ilustrační výpočet
Byt o 60 m² a samostatná garáž
Vraťme se k bytu z úvodu. V této smyšlené situaci jste ho viděli v nabídce za 5,4 milionu Kč, prodávající později cenu v inzerátu snížil na 5,25 milionu Kč a s kupujícím se dohodl na 5,1 milionu Kč. V každé částce je byt i stejná garáž a poplatky se započítávají stejně.
- První cena v inzerátu
- 5 400 000 Kč
- Kupní cena ve smlouvě
- 5 100 000 Kč
Od první nabídky ke kupní ceně klesla částka o 300 000 Kč, tedy o 5,56 %. Z toho 150 000 Kč ubylo už v inzerátu. Dalších 150 000 Kč dělí poslední nabídku od ceny ve smlouvě. Oba rozdíly se týkají bytu i garáže dohromady.
Cena za metr po oddělení garáže
Smlouva v příkladu uvádí 300 000 Kč za garáž. Na byt tedy připadá 4 800 000 Kč.
80 000 Kč/m²
Pokud byste plochou bytu vydělili celou cenu včetně garáže, vyšlo by 85 000 Kč/m². Bez rozpisu si poznamenejte, že máte společnou cenu za byt a garáž.
Co si ověřit před porovnáním dvou cen
- Zdroj. U každé částky si uložte inzerát, smlouvu, cenový výstup nebo metodiku mapy.
- Datum. Zapište, kdy cena platila a jestli jde o první nabídku, poslední zachycenou cenu nebo kupní cenu.
- Rozsah. Prověřte garáž, stání, další nemovitosti i to, jak jsou v obou cenách zahrnuté poplatky.
- Plocha. Přepočet na metr použijte, až když ceny i výměry zahrnují stejné prostory. Chybějící rozpis si označte.
Až někdo při prohlídce zmíní cenu sousedního bytu, začněte otázkou, co kupující za tu částku získal. Pokud podklady odpovídají, můžete cenu použít při srovnání. Jak z více ověřených prodejů sestavit rozpětí pro vlastní nemovitost, ukazuje postup pro stanovení ceny do inzerátu.
Časté otázky k nabídkové a kupní ceně
Zjistím konečnou cenu z inzerátu označeného jako prodaný?
Z částky, která v inzerátu zůstala, znáte cenu z nabídky. Sjednanou cenu si ověřte v kupní smlouvě nebo v cenovém výstupu ke konkrétnímu převodu.
Může být kupní cena vyšší než cena v inzerátu?
Ano, například když několik zájemců nabídne za stejný byt víc, než prodávající původně požadoval. U vyšší celkové ceny si ověřte, zda kupní smlouva přidala třeba parkovací stání nebo další nemovitost.
Co když v katastru cenu nenajdu?
ČÚZK vydává i výstupy bez evidovaného cenového údaje. Prověřte správnou nemovitost, související řízení a dostupné listiny. Chybějící částku nechte otevřenou, dokud ji nedoložíte.
Ukazuje kupní cena, kolik prodávajícímu zůstalo?
Pro výpočet zůstatku potřebujete znát také výdaje na prodej, částky vyplacené věřitelům a případnou daň. Ve smlouvě hledejte rozpis toho, komu se jednotlivé části kupní ceny posílají.
Použité zdroje
- Broker Consulting REALIndex za 3. čtvrtletí 2026 (otevře se v novém okně) – Zpráva z 12. 11. 2026 porovnává první nabídkové a výsledné ceny stejných nemovitostí. Přečteno 13. 11. 2026.
- Broker Consulting REALIndex – metodika (otevře se v novém okně) – Výklad indexu a zpřesňování předběžných hodnot. Přečteno 13. 11. 2026.
- Artem Saykin Group – Realitní barometr za říjen 2026 (otevře se v novém okně) – Změny požadovaných cen u bytů sledovaných v inzerci. Přečteno 13. 11. 2026.
- Valuo – rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou v Česku v roce 2023 (otevře se v novém okně) – Analýza porovnává kupní cenu stejných bytů s první i poslední cenou v inzerátu. Přečteno 14. 11. 2026.
- ČÚZK – výstupy z katastru poskytované dálkovým přístupem (otevře se v novém okně) – Vazba cenového údaje na nemovitost nebo skupinu, listinu a řízení. Přečteno 13. 11. 2026.
- ČÚZK – informace o přístupu k cenám prodaných nemovitostí (otevře se v novém okně) – Jak ověřit existenci ceny v Nahlížení a jak získat vlastní výstup. Přečteno 13. 11. 2026.
- Sreality.cz – nápověda k cenové mapě (otevře se v novém okně) – Zdroje dat a údaje, které se u jednotlivých prodejů nezobrazují. Přečteno 13. 11. 2026.
- ČSÚ – ceny nemovitostí za období 2023–2025 (otevře se v novém okně) – Datum vydání a období, které publikace popisuje. Přečteno 13. 11. 2026.
- ÚZSVM – výsledek prodeje bytu v Českých Budějovicích (otevře se v novém okně) – Zpráva prodávajícího úřadu z 6. 11. 2026 uvádí průběh aukce, rozsah prodeje a konečnou kupní cenu. Přečteno 13. 11. 2026.
- ÚZSVM – detail březnové aukce EAS/CB/20/2026 (otevře se v novém okně) – Výchozí minimum, konečná cena a termín konkrétní aukce. Přečteno 13. 11. 2026.
- Registr smluv – kupní smlouva k budějovickému bytu (otevře se v novém okně) – Datum uzavření smlouvy a cena za bytovou jednotku s podílem na nebytovém prostoru. Přečteno 13. 11. 2026.
- Připravila
- Redakce VykupyReality.cz