Skryté vady nemovitosti: co dělat po koupi

Aktualizováno 13. 11. 2026
9 min čtení

Po prvním silném dešti od nastěhování najdete na zdi mokrou skvrnu. Než místo vyschne, vyfoťte ho a napište prodávajícímu, kde a kdy jste si jí všimli. Pro nárok na opravu nebo slevu bude důležité zjistit, kudy voda proniká dovnitř a kdy vznikla příčina zatékání.

Kdy dát prodávajícímu vědět

Skrytou vadu stavby oznamte prodávajícímu bez zbytečného odkladu od chvíle, kdy jste ji při dostatečné péči mohli zjistit, pokud jste si nesjednali jiné pravidlo. Pět let od nabytí vlastnictví je zákonná krajní hranice pro oznámení skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem. Závadu můžete popsat hned a zjištění technika doplnit, až je budete mít.

Pro koupi bytu nebo domu v Česku. Článek se týká kupní smlouvy. U stavby na zakázku, dražby nebo převodu družstevního podílu mohou platit jiná pravidla.

Obsah článku7 částí

Co udělat po objevení vady

U mokré skvrny pomůže snímek celé stěny i detail. Přidejte datum, místo a okolnosti. Jestli se skvrna objevuje po dešti nebo se zvětšuje, zaznamenejte i to. Při prohlídce pak budete mít co porovnat s fotografiemi z předání.

Pošlete oznámení prodávajícímu
Uveďte, o kterou nemovitost a smlouvu jde, a přiložte fotografie. Uložte si znění zprávy i doklad o doručení. Pokud jste jednali přes makléře, doručte zprávu přímo prodávajícímu, ledaže makléř smí oznámení přijmout jeho jménem.
Domluvte prohlídku
Umožněte prodávajícímu místo prohlédnout, pokud to okolnosti dovolují. Hrozí-li další škoda nebo nebezpečí, zajistěte potřebný zásah. Průběh a rozsah prací podle možností vyfoťte a uschovejte zprávu technika i doklady.
Zjistěte příčinu a její stáří
Technika se zeptejte, kudy se voda do zdi dostala, jak dlouho už příčina mohla existovat a co je potřeba opravit. U významné závady nechte smlouvu a zjištění včas posoudit advokátem, zvlášť pokud zvažujete odstoupení.

Jak napsat prodávajícímu

Popište, co skutečně vidíte. U skvrny u okna se držte místa a okolností, dokud technik neověří, kudy voda proniká.

Ilustrační oznámení

Mokrá skvrna v pokoji po dešti

Předmět · Oznámení vady domu na adrese [adresa]

Dobrý den, ozývám se kvůli domu, který jsem od vás koupil podle smlouvy ze dne [datum]. Dne [datum] se po dešti v pokoji v přízemí objevila mokrá skvrna v rohu pod oknem. Při dalším dešti se zvětšila. Posílám snímek celé stěny i detail. Prosím o potvrzení, že jste zprávu dostali, a o návrh termínu prohlídky.

Ukázka zachycuje popis vady. Sdělení o zvoleném právu doplňte podle situace. Při podstatném porušení smlouvy se volba sděluje už při oznámení nebo bez zbytečného odkladu po něm.

Kdy jde o skrytou vadu

Skrytá vada je nedostatek, který kupující při uzavření smlouvy nemohl poznat ani při obvyklé pozornosti. Opotřebená podlaha staršího domu bývá při prohlídce vidět. Porucha, kvůli které voda proniká dovnitř jen při silném dešti, se může projevit až po nastěhování. Posuzuje se také to, jaké vlastnosti měl byt či dům podle smlouvy mít a k čemu má sloužit.

U závady, kterou měl kupující při obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy, mu práva z vady zpravidla nevzniknou. Výjimkou je výslovné ujištění prodávajícího o bezvadnosti nebo lstivé zakrytí vady (§ 2103 občanského zákoníku).

Za co odpovídá prodávající

Prodávající může odpovídat i za skrytou vadu, o které nevěděl. U pozdějšího projevu se zkoumá, zda vada existovala už v okamžiku, kdy na kupujícího přešlo riziko poškození nemovitosti. Pokud máte ve smlouvě sjednanou dobu převzetí, zákon přechod rizika spojuje s touto dobou. Odpovědnost může založit také pozdější vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti (§ 2100 a § 2130).

Proto je důležité zjistit víc než datum první mokré skvrny. Dlouhodobá netěsnost může mít pro nárok jiný význam než nové poškození, které vzniklo až po převzetí domu. Pokud jste dostali záruku, podívejte se také, na které části domu a jaké poruchy se vztahuje.

Podklady k posouzení vady
Podklad	Co v něm hledat
Smlouva, inzerát a zprávy	Jaký stav prodávající popsal, jaké vlastnosti slíbil a na které závady upozornil.
Fotografie a předávací protokol	Co bylo na daném místě vidět při převzetí a kdy se poprvé objevil problém.
Doklady o starší opravě	Které místo se opravovalo, kdy a v jakém rozsahu. Fakturu porovnejte se zprávou nebo fotografiemi z prací.
Technické vyjádření	Odkud závada pochází, jak dlouho mohla existovat a které práce odstraní její příčinu.

Lhůty pro skryté vady nemovitosti

U oznámení vady stavby rozhoduje, kdy jste ji mohli zjistit a kdy jste nabyli vlastnictví. U spotřebitelské koupě se navíc počítá samostatná doba, která může ovlivnit dokazování.

Od kterého okamžiku se co počítá

Bez zbytečného odkladu: Od chvíle, kdy jste vadu při dostatečné péči mohli zjistit, pokud jste si nesjednali jiné pravidlo. Počet dnů závisí na okolnostech.
Pět let: Od nabytí vlastnického práva. Zákonná krajní hranice pro oznámení skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem (§ 2129 odst. 2). Datum právních účinků vkladu najdete ve vyrozumění z katastru.
Dva roky: Od přechodu rizika poškození. Zvláštní pravidlo o dokazování, pokud kupujete jako spotřebitel od podnikatele.

Nejvyšší soud vysvětlil, jak se obě lhůty pro oznámení uplatňují současně. Pokud prodávající oprávněně namítne zpoždění, soud právo z vady nepřizná. Námitka mu nepřísluší, jestliže při odevzdání věděl nebo musel vědět o skutečnosti, která vadu způsobila. Opoždění může ovlivnit i právo odstoupit.

Po oznámení a uplatnění nároku sledujte také jeho promlčení. Jeho počátek se určuje podle toho, jaké právo uplatňujete a co jste už podnikli.

Koupě od podnikatele jako spotřebitel

Pokud se vada projeví do dvou let od přechodu rizika poškození, má se za to, že existovala už tehdy, ledaže to povaha vady vylučuje. Prodávající může prokázat opak. Dva roky se nepočítají po dobu, kdy nemůžete nemovitost užívat, pokud jste vadu vytkli oprávněně. Tato domněnka se týká právních poměrů vzniklých od 6. 1. 2023. U starší smlouvy ověřte tehdejší pravidla.

Oprava, sleva a odstoupení od smlouvy

U méně závažného porušení smlouvy můžete zpravidla žádat odstranění vady nebo přiměřenou slevu. Jestliže prodávající vadu včas neodstraní nebo ji odmítne odstranit, může přicházet v úvahu i odstoupení. U podstatného porušení smlouvy může být odstoupení jednou z možností už při volbě nároku. Záleží na závažnosti vady, smlouvě, včasnosti oznámení i na tom, jaké právo jste už zvolili (§ 2106 a § 2107).

Rozpočet od řemeslníka pomůže vyčíslit potřebné práce. Při stanovení přiměřené slevy záleží i na tom, nakolik vada omezuje užívání nebo zkracuje životnost a jaký bude stav po opravě. Podrobněji tato hlediska rozebral Nejvyšší soud v rozsudku 23 Cdo 201/2024.

Pokud se dohodnete na opravě, napište si, kdo ji zajistí, do kdy a jak ověříte výsledek.

Jak reagovat jako prodávající

Přišla vám fotografie a požadavek na slevu? Potvrďte přijetí zprávy a navrhněte prohlídku. Dohledáte-li doklad o starší opravě stejného místa, porovnejte ho s novým popisem a předejte ho technikovi. K odpovědnosti a požadované částce se vyjádřete podle toho, co se podaří zjistit. Při prodeji spotřebiteli přitom hlídejte i lhůtu pro vyřízení reklamace.

Jestli se kupní smlouva teprve sjednává, upozorněte kupujícího na známé vady už při jednání (§ 2084). U stejné skvrny pomůže uvést, kde a při jakém dešti se objevuje, co jste opravili a zda byla příčina ověřena. Co opravit před prodejem a co popsat kupujícímu

Časté otázky ke skrytým vadám

Musím mít před oznámením vady znalecký posudek?

V první zprávě popište, kde a kdy se závada projevila a jak vypadá. Odborné vyjádření můžete doplnit. Pokud zvažujete odstoupení nebo požadujete významnou slevu, nechte si co nejdřív ověřit i to, jaké právo máte uplatnit a kdy ho sdělit.

Co když zatéká ze střechy nebo ze společného rozvodu?

U bytu se obraťte také na SVJ nebo správce domu. Může mít záznamy o dřívějších potížích nebo zajistit prohlídku společné části. Oznámení o vadě pošlete samostatně svému prodávajícímu. Kdo má zajistit opravu domu a zda máte nárok vůči prodávajícímu, se posuzuje podle příčiny a podkladů.

Co když jsem při předání podepsal protokol bez výhrad?

Takový zápis může dokládat, co bylo při předání vidět a co strany zaznamenaly. Sám o sobě vás obvykle nezbavuje práv ze skryté vady, která se tehdy nedala zjistit. Pokud protokol obsahuje další prohlášení nebo dohodu o právech z vad, rozhoduje jejich přesné znění.

Stačí ve smlouvě věta „jak stojí a leží“?

U prodeje konkrétního bytu nebo domu na tuto větu jako na ochranu před nároky nespoléhejte. § 1918 ji používá pro přenechání věci úhrnkem. Známé vady popište konkrétně a případnou dohodu o právech z vad posuzujte podle jejího znění a toho, kdo smlouvu uzavírá.

Musí prodávající vyřídit reklamaci do 30 dnů?

Při koupi od podnikatele jako spotřebitel máte podle § 19 zákona o ochraně spotřebitele právo na vyřízení reklamace včetně odstranění oprávněně vytčené vady a informaci o výsledku do 30 dnů od uplatnění, pokud se nedohodnete na delší lhůtě. Umožněte prodávajícímu závadu prověřit. Jestliže oprávněnou reklamaci včas nevyřídí, můžete žádat přiměřenou slevu nebo odstoupit. Pro prodej mezi dvěma nepodnikateli tato spotřebitelská lhůta neplatí.

Použité zdroje

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (otevře se v novém okně) – Znění účinné od 1. 1. 2026. Zejména § 2084, § 2095, § 2099–2100, § 2103, § 2106–2107, § 2111–2112 a § 2129–2131 k odpovědnosti, lhůtám a právům kupujícího. Přečteno 13. 11. 2026.
Nejvyšší soud, rozsudek 23 Cdo 506/2025 (otevře se v novém okně) – Rozsudek z 27. 8. 2025, ve Sbírce pod č. 38/2026. Vysvětluje souběh bezodkladného oznámení a pětileté hranice u skryté vady stavby. Přečteno 13. 11. 2026.
Nejvyšší soud, rozsudek 23 Cdo 2521/2025 (otevře se v novém okně) – Rozsudek z 31. 8. 2026. Body 31–36 posuzují, co mohl kupující rozpoznat při prohlídce domu, do kterého později zatékalo. Přečteno 13. 11. 2026.
Nejvyšší soud, rozsudek 23 Cdo 201/2024 (otevře se v novém okně) – Rozsudek z 2. 10. 2024. Bod 24 vysvětluje, co se zohledňuje při stanovení přiměřené slevy. Přečteno 13. 11. 2026.
Zákon č. 374/2022 Sb. (otevře se v novém okně) – Čl. III bod 97 a čl. IV–V. Dvouletá domněnka u spotřebitelské koupě nemovitosti a pravidla pro smlouvy uzavřené před 6. 1. 2023. Přečteno 13. 11. 2026.
Zákon o ochraně spotřebitele č. 634/1992 Sb. (otevře se v novém okně) – § 19 k vyřízení spotřebitelské reklamace. Použití při koupi bytu či domu popisuje také Česká obchodní inspekce. Přečteno 13. 11. 2026.
Česká obchodní inspekce – Nákup bytu či domu (otevře se v novém okně) – Výklad pro kupující od podnikatele, včetně lhůty pro vyřízení reklamace. Přečteno 13. 11. 2026.

Připravila: Redakce VykupyReality.cz

Jak ověřujeme informace