Daň z příjmů při prodeji nemovitosti v roce 2026

Začněte tím, co prodáváte a jak jste nemovitost získali

U rodinného domu a příslušně vymezené jednotky se souvisejícím pozemkem nejdřív prověřte bydliště. Tato větev osvobození se týká jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Samostatný pozemek, chata či jiná nemovitost se posuzují podle dalších pravidel.

Zapište si přesné datum a způsob nabytí. Koupě, darování a dědictví mohou vést k jinému výsledku. Nesplnění podmínky bydliště přitom ještě neznamená, že musíte příjem zdanit; může vyhovět časový test nebo příslušná možnost vlastní bytové potřeby.

Dva roky bydliště musí bezprostředně předcházet prodeji

U domu nebo jednotky splňující uvedené vymezení může být příjem osvobozený, pokud v nich máte bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Dřívější bydlení, po kterém jste se odstěhovali, tuto podmínku samo nesplní.

Finanční správa u bydliště vysvětluje dostupnost stálého bytu a okolnosti svědčící o úmyslu trvale v něm pobývat. Rozlišujte proto skutečné bydliště a evidenční údaj o trvalém pobytu. Připravte si podklady, od kdy a za jakých okolností jste v nemovitosti žili; konkrétní důkazy proberte s poradcem.

U příjmu z prodeje ze společného jmění manželů pro tuto větev osvobození podle bydliště postačí splnění podmínek jedním z manželů, pokud nemovitost není ani nebyla v obchodním majetku některého z nich. Toto pravidlo nepřenášejte automaticky na jiné důvody osvobození.

Při kratším bydlišti bezprostředně před prodejem může přicházet v úvahu vlastní bytová potřeba. Podmínky použití peněz a samostatnou oznamovací povinnost řešte předem, ne až při podávání přiznání.

Zdroj k bydlišti: Finanční správa, otázky a odpovědi k příjmům za rok 2025, zveřejněno 19. 1. 2026; přečteno 23. 10. 2026.

Pět, nebo deset let? Rozhoduje datum nabytí

Časový test porovnává nabytí vlastnického práva a prodej. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 se uplatňuje pětiletá doba, u nabytí od 1. ledna 2021 desetiletá. Příslušnou dobu musí interval přesáhnout; nestačí se řídit jen letopočty.

Pokyn GFŘ D-59 vysvětluje, že u smluvního nabytí nemovitosti se sleduje zápis vlastnictví s účinky k okamžiku doručení návrhu katastru. Podpis smlouvy a zaplacení ceny nejsou stejným datem. Den prodeje se podle pokynu posuzuje obdobně. U běžného dědictví se vychází ze smrti zůstavitele; zvláštní případy nabytí ověřte samostatně.

U pozemku, jehož součástí je stavba, může být pro test rozhodné nabytí pozemku. Připravte proto listiny k oběma, zvlášť když jste dům dostavěli později. Přesný den má význam i kolem přelomu let 2020 a 2021.

Zdroj k testu a datům: Finanční správa, Ostatní příjmy; GFŘ D-59, cíleně části k § 4. Přečteno 23. 10. 2026.

U dědictví může pomoci doba vlastnictví zůstavitele

Při dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo manžela se pro časový test zohledňuje také prokazatelná doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. V přímé řadě jsou například rodiče, děti a prarodiče. U jiného příbuzenského vztahu toto započtení nepředpokládejte automaticky.

Potřebujete doložit vlastní nabytí, vztah k zůstaviteli i jeho dobu vlastnictví. Rozhodnutí o dědictví proto doplňte staršími nabývacími listinami, pokud v něm potřebné údaje chybějí.

Darování má vlastní okamžik nabytí. To, že rodiče nemovitost dlouho vlastnili a pak vám ji darovali, samo neznamená stejný výsledek jako dědictví.

Co ověřit při prodeji zděděné nemovitosti

Použití peněz na vlastní bydlení má podmínky i termíny

Osvobození může přicházet v úvahu při kratším bydlišti před prodejem a také při nesplněném časovém testu u nemovitosti nabyté od roku 2021. Nestačí ovšem označit výdaj jako „na bydlení“. Musí odpovídat některé bytové potřebě vymezené zákonem a vašemu případu.

Může jít například o pořízení vlastního bytu či domu nebo o splacení úvěru použitého na zákonem vymezenou bytovou potřebu. Každé splacení hypotéky ale bez dalšího za splnění podmínek nepovažujte. Předložte poradci také účel úvěru a návazné smlouvy.

Ohlídejte tři věci

• Na co peníze použijete. Nechte si potvrdit, že zamýšlený výdaj vyhovuje příslušným pravidlům, a uchovejte doklady.
• Kdy je použijete. Základní pravidlo počítá s koncem roku následujícího po roce získání peněz; zohlednit lze také odpovídající výdaj v bezprostředně předchozím roce.
• Kdy oznámíte získání peněz. Oznámení patří finančnímu úřadu do konce lhůty pro přiznání za rok, ve kterém jste prostředky získali. Nečekejte s ním na konec doby pro jejich použití.

Oznámení je samostatná povinnost vůči finančnímu úřadu. Po novele § 4b zákonem č. 163/2024 Sb. už jeho včasné podání není podmínkou samotného osvobození. Povinnost oznámit získání prostředků však trvá. Pokud jste lhůtu zmeškali, řešte s daňovým poradcem doplnění oznámení a případné sankční důsledky.

Použijete-li na vyhovující bytovou potřebu jen část prostředků, osvobození se týká této části. Zbytek a související výdaje je potřeba daňově vypořádat.

Zdroj k bytové potřebě: Finanční správa, Ostatní příjmy a otázky k příjmům za rok 2025, části o vlastní bytové potřebě. Přečteno 23. 10. 2026.

Když osvobození nevyjde, připravte příjmy i výdaje

U běžného soukromého prodeje mimo obchodní majetek jde při nesplnění osvobození zpravidla o ostatní příjem podle § 10. Příjem se snižuje o prokazatelné daňově uznatelné výdaje. Není tedy správné automaticky počítat daň z celé kupní ceny.

Připravte doklad o pořizovací ceně a další výdaje s doklady. U daru či dědictví potřebujete řešit odpovídající ocenění; částku z běžného odhadu pro inzerci bez ověření nepřebírejte. Uznatelnost jednotlivých položek a případné poměrné krácení patří do konkrétního výpočtu.

Daňový základ se také nemusí rovnat částce, která vám po splacení hypotéky přijde na účet. Poradci předložte celou kupní cenu, její rozdělení a termíny plateb. Splátky přes více let, podnikatelské souvislosti a částečné osvobození vyžadují zvláštní pozornost.

Výsledná daň závisí i na dalších údajích v přiznání. Sazbu proto nepřevádějte na jediné univerzální procento „daně z prodeje“. Přesný výpočet si nechte připravit před dohodou o prodeji.

V jakém pořadí osvobození prověřit

1. Krok 1: Nejdřív výluky

   Byl majetek zahrnutý v podnikání nebo jste už podepsali smlouvu o budoucím prodeji? Předložte podklady poradci, než začnete spoléhat na některou lhůtu.

2. Krok 2: Bydliště

   Prodáváte dům nebo příslušnou jednotku a splňujete bydliště bezprostředně před prodejem? Ověřte podmínky této větve.

3. Krok 3: Doba vlastnictví a dědictví

   Určete správný test podle nabytí. U dědictví prověřte započtení doby zůstavitele a důkazy k ní.

4. Krok 4: Vlastní bytová potřeba

   Pokud tuto možnost můžete použít, potvrďte si výdaj, termíny a včasné oznámení. Sledujte i nevyužitou část peněz.

5. Krok 5: Daňový výpočet

   Není-li příjem úplně osvobozený, nechte určit zdanitelnou část a výdaje. Výsledek a případná podání zahrňte do svého plánu.

Co připravit pro daňové posouzení

• Nabývací listinu, údaje z katastru a doklad k přesnému dni nabytí.
• Při dědictví rozhodnutí, příbuzenský vztah a doložení doby vlastnictví zůstavitele.
• Podklady k bydlišti a době, po kterou jste v nemovitosti žili.
• Informace o pronájmu, podnikání, účetnictví a případném vyřazení z obchodního majetku.
• Kupní smlouvu, dřívější závazky, pořizovací cenu, ocenění a doklady k dalším výdajům.
• Rozdělení a data přijetí kupní ceny; u vlastní bytové potřeby také plán, doklady o použití peněz a o oznámení úřadu.

Poradce požádejte o jasný závěr: podle čeho je příjem osvobozený, co musíte doložit a co případně podat. Pokud podmínky teprve splníte v budoucnu, zapište si termíny a odpovědnost za jejich hlídání.

Dokumenty k prodeji bytu, domu a pozemku